PM용역비 지급거부 대비 계약서 작성 전략 완전정복 [2026 실무]
변호사법·특경가법·도정법 항변 완전 분석 | 계약서 핵심 조항 6가지
PM·용역비 지급거부 대비
계약서 작성 전략 완전정복
조합·시행사의 법적 항변 5유형 분석 | 기성확인·공정증서·이행 증거 축적 실무 | 2026 최신 기준
필자 소개 — 시공사·금융사 리스크총괄담당 임원 (20년+ 경력)
다수 정비사업·지역주택조합 프로젝트에서 공사도급계약·사업약정·용역계약 검토 및 분쟁 대응을 직접 수행한 실무자 출신입니다. 용역비 지급거부 분쟁을 수십 건 목격하고 대응해온 경험을 바탕으로 이 글을 작성했습니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 개별 계약은 반드시 전문 법률가와 검토하시기 바랍니다.
① 왜 PM·용역비 분쟁이 이렇게 많은가?
정비사업이나 지역주택조합 사업에서 PM·자문 용역을 수행하고 나서 용역비를 제때 받지 못하는 사례가 반복되고 있습니다. 더 심각한 것은 조합이나 시행사가 단순히 "돈이 없다"는 이유로 버티는 게 아니라, 법적 논거를 앞세워 용역 자체의 정당성을 공격하는 패턴이 늘고 있다는 점입니다.
현장에서 목격한 전형적인 시나리오입니다. 조합이 PM 컨설턴트의 자문을 수년간 활용하고 인허가·토지 확보·시공사 선정 등에서 결정적인 도움을 받습니다. 그런데 사업이 본격화되어 자금이 들어오는 시점이 되면 갑자기 태도가 바뀝니다. "이 계약은 변호사법 위반이다", "도정법상 무자격자와 체결한 계약이다"는 주장을 내세워 용역비 지급을 거부합니다.
이런 공격을 막는 방법은 하나입니다. 계약서 단계에서 상대방의 항변 논리를 선제적으로 무력화하는 조항을 설계하는 것입니다.
핵심 문제 — 사후 항변의 구조
조합이 용역을 활용할 때는 침묵하다가 대금 지급 시점이 오면 "계약 자체가 위법"이라는 주장을 꺼냅니다. 이는 신의성실 원칙 위반이지만, 계약서에 방어 장치가 없으면 소송이 장기화됩니다. 계약서가 곧 분쟁 예방의 첫 번째 방어선입니다.
② 조합·시행사의 법적 항변 5유형 완전 분석
실무에서 반복적으로 등장하는 항변 유형 5가지와 각 항변의 실제 근거, 계약서 대응 방향을 함께 정리합니다.
1
변호사법 위반 — "법률사무를 비변호사가 대리했다"
PM 컨설턴트가 인허가 협의, 계약서 검토 자문, 분쟁 현황 분석 등을 수행하면 조합 측에서 "이는 법률사무 대리에 해당하므로 변호사법 제109조 위반"이라고 주장합니다. 이 주장이 받아들여지면 계약 자체가 공서양속 위반(민법 제103조)으로 무효 처리될 위험이 있습니다.
계약서에서 '법적 대리행위'를 완전 배제하고, 모든 업무를 '정보제공·자문·컨설팅'으로 명확히 한정. "을은 법률사무 대리행위를 수행하지 아니하며, 모든 업무는 정보제공·자문의 범위 내에서만 수행된다"는 조항 삽입 필수
2
특경가법 위반 — "알선수재·이권개입에 해당한다"
성공보수 구조로 설계된 계약이거나 PM이 특정 시공사·금융기관 선정에 관여한 경우, "특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 알선수재에 해당한다"는 주장이 나옵니다. 이권 개입 의혹이 제기되면 형사 문제와 연결되어 지급 거부의 명분이 강화됩니다.
용역의 독립성·고유성을 강조하는 조항 삽입. 성공보수 구조 완전 배제 — 모든 대가는 기성(용역 이행 단계별) 지급 방식으로 설계. 특정 업체 선정에 관여하는 문구를 계약서에서 전면 삭제
3
자본시장법 위반 — "투자자문업·투자중개업 무등록"
PM이 PF 금융 구조 자문, 금리 비교, 투자자 소개 등의 업무를 수행한 경우 "자본시장법상 투자자문업·투자중개업 등록 없이 해당 업무를 수행했다"는 항변이 나옵니다. 금융 관련 업무가 조금이라도 계약 범위에 포함되어 있으면 위험합니다.
금융 관련 업무를 "정보제공"으로 명확히 한정. "을의 금융 관련 자문은 일반적 정보 제공에 한정하며, 자본시장법상 투자자문업·투자중개업에 해당하는 행위를 수행하지 아니한다"는 소극적 열거 조항 필수
4
도정법 위반 — "미등록 정비사업전문관리업자"
정비사업 관련 PM인 경우 "도시 및 주거환경정비법 제102조에 따른 정비사업전문관리업 등록을 하지 않은 자가 법정 대리업무를 수행했다"는 주장이 나옵니다. 도정법 제102조가 열거한 업무를 하나라도 수행한 것으로 볼 수 있는 문구가 계약서에 있으면 치명적입니다.
도정법 제102조 해당 업무를 계약서에서 명시적으로 전면 배제. "을은 도정법 제102조에 따른 정비사업전문관리업자의 법정 대리업무를 수행하지 아니한다"는 조항을 업무범위 제한 조항에 명기
5
공서양속 위반 — "민법 제103조 무효 계약"
위 1~4번 항변이 모두 여의치 않을 때 최후 수단으로 "계약 전체가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위(민법 제103조)로서 무효"라는 포괄적 주장을 합니다. 사업 초기에 업무 범위가 불명확하게 설계된 계약서일수록 이 주장에 취약합니다.
계약서에 업무의 적법성·정당성 확인 조항 삽입. 법무법인으로부터 "본 계약의 업무 범위가 변호사법·특경가법·자본시장법에 위반되지 않음"을 확인하는 사전 법률검토의견서 수령 후 계약서 별첨
5가지 항변의 공통 대응 원칙
(1) 업무 범위를 '자문·정보제공'으로 명확히 한정하는 소극적 열거 조항
(2) 성공보수 구조 배제, 기성 지급 방식 채택
(3) 계약 일부 무효 시에도 나머지 조항은 존속한다는 분리 조항
(4) 사전 법률검토의견서로 적법성 확인 후 계약 체결
③ 계약서에 반드시 넣어야 할 핵심 조항 6가지
아래 6개 조항은 용역비 지급거부 분쟁에서 방어막이 되는 핵심 조항입니다. 하나라도 빠지면 소송에서 불리해집니다.
조항 ①업무범위의 소극적 열거 — 배제 조항항변 1~4 무력화
하지 않는 행위를 명확히 열거하는 "소극적 열거 방식"이 핵심입니다. 수행하는 업무만 나열하면 상대방이 "이것도 법률 대리"라고 확장 해석하지만, 명시적 배제 조항이 있으면 반박이 어렵습니다.
제X조 (업무범위 제한 및 금지행위)
을은 다음 각 호의 행위를 수행하지 아니한다:
1. 도시 및 주거환경정비법 제102조에 따른
정비사업전문관리업자의 법정 대리업무
2. 변호사법 제109조에 해당하는 법률사무 대리행위
3. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상
투자자문업 · 투자중개업에 해당하는 행위
4. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상
알선 · 청탁에 해당하는 행위
→ 을의 모든 업무는 정보제공 · 자문 · 컨설팅의 범위 내에서만 수행된다.
조항 ②업무 결과물의 증거화 — 이행 입증 핵심 조항▲ 가장 중요!
이 조항이 실무에서 가장 중요합니다. "용역을 이행하지 않았다"는 주장은 용역비 거부의 단골 레퍼토리입니다. 매월 업무보고서를 작성하고 수신확인을 받는 구조를 계약서에 명기하면, 14일 이내에 이의가 없으면 이행을 승인한 것으로 간주할 수 있습니다.
제X조 (업무수행 보고 및 기록)
① 을은 매월 업무수행보고서를 작성하여 갑에게 제출하고,
갑은 이를 서면으로 수령확인한다.
② 을이 제공한 자문 · 컨설팅 결과물(보고서, 검토의견서,
회의록, 이메일 등)은 본 계약의 용역 이행 증거로 한다.
③ 갑은 을의 업무수행에 대하여 이의가 있는 경우
수령일로부터 14일 이내에 서면으로 이의를 제기하여야 하며,
기간 내 이의가 없으면 이행을 승인한 것으로 본다.
조항 ③용역비 성격 명확화 — 성공보수 오해 차단특경가법 항변 차단
용역비가 "성공보수"로 해석되는 순간 특경가법 항변에 취약해집니다. 용역비가 사업의 성패와 무관하게 노무 및 전문지식 제공에 대한 대가임을 명확히 해야 합니다.
제X조 (용역비의 법적 성격)
① 본 계약의 용역비는 을의 노무 및 전문지식 제공에 대한
대가로서, 사업의 성패 · 인허가 결과와 무관하게
기성에 따라 지급된다.
② 용역비는 도시 및 주거환경정비법 제89조 및 동법
시행령 제76조에 따른 정비사업비 항목 중
"외주용역비"로 분류되는 적법한 사업비임을 확인한다.
③ 갑은 을에게 사업이익을 배분하거나 요구하지 아니하며,
을 또한 사업이익 배분을 요구하지 않는다.
조항 ④법령 위반 주장 시 계약 존속 조항공서양속 항변 차단
계약 일부 조항이 위법으로 무효가 되더라도 나머지 조항은 존속한다는 내용입니다. "적법한 자문·컨설팅 업무에 해당하는 부분에 대한 용역비 청구권은 관련 조항의 무효 여부와 독립하여 존속한다"는 문구가 핵심입니다.
제X조 (일부 무효와 계약의 존속)
본 계약의 특정 조항이 관계 법령에 위반되어 무효로
판단되는 경우에도, 나머지 조항은 그 효력을 유지한다.
을의 업무 중 적법한 자문 · 컨설팅 업무에 해당하는
부분에 대한 용역비 청구권은 관련 조항의 무효 여부와
독립하여 존속한다.
조항 ⑤기성 지급 확인서 제도화지급 거부 선제 차단
기성확인서 제도를 계약서에 명시하면, 조합이 정당한 사유 없이 기성확인을 거부·지연하는 것 자체가 계약 위반이 됩니다. 서면 사유 제시 의무와 30일 이상 거부 시 제3자 검증기관 이행확인으로 갈음할 수 있는 조항이 핵심입니다.
제X조 (기성확인 및 지급 절차)
① 각 단계별 용역비는 갑의 기성확인서 발급 후
30일 이내에 지급한다.
② 갑이 기성확인을 거부하는 경우 그 사유를 서면으로
명시하여야 하며, 정당한 사유 없이 기성확인을
거부 · 지연할 수 없다.
③ 갑이 ②항에 따른 서면 사유 제시 없이
30일 이상 기성확인을 거부하는 경우, 을은
제3자 검증기관의 이행확인으로 이를 갈음할 수 있다.
조항 ⑥지연손해금 및 강제집행 동의 조항최후 회수 수단
지연손해금 조항(연 15%)과 함께, 공정증서(집행증서) 동의 조항이 핵심입니다. 계약서에 이 조항이 있으면 계약 체결과 동시에 공증사무소에서 집행증서를 작성해 두어 소송 없이 즉시 강제집행이 가능합니다.
제X조 (지연손해금 및 강제집행)
① 갑이 용역비를 지급기일 내에 지급하지 아니하는 경우
연 15%의 지연손해금을 가산한다.
② 갑은 본 계약에 따른 용역비 지급의무의 이행을 위하여
공증인가 법무법인 작성
공정증서에 의한 강제집행을 인락한다.
→ 계약 체결 시 즉시 공증사무소에서 집행증서 작성 필수
조항 설계 순서
(1) 배제 조항 → (2) 이행 증거화 → (3) 성격 명확화 → (4) 존속 조항 → (5) 기성확인 절차 → (6) 강제집행 인락 순으로 설계하면 빈틈이 없습니다.
④ 계약 체결 시 반드시 병행해야 할 실무 조치 4가지
계약서 조항이 완벽하더라도, 이 4가지 실무 조치를 병행하지 않으면 소송에서 불리해질 수 있습니다.
🔴
최우선 — 공정증서(집행증서) 즉시 작성
계약서 작성과 동시에 공증사무소에서 집행증서를 작성받아야 합니다. 소송 없이 즉시 강제집행이 가능한 유일한 수단입니다. 조합이 나중에 이의를 제기해도 집행 자체는 진행되기 때문에 협상 레버리지가 됩니다. 공정증서 작성 비용은 청구금액의 0.1~0.3% 수준으로 매우 경제적입니다.
🟡
업무 이행의 실시간 증거 축적
매월 업무보고서 발송 후 수신확인 이메일 확보, 회의 시 회의록 작성·날인 받기, 조합 발신 공문에 "을의 자문을 받아 작성" 문구 삽입 유도, 카카오톡 등 메신저 대화 정기 백업(증거보전)을 철저히 합니다.
🟢
총회 의결 시 용역비 내역 명기
총회 회의록에 "○○ 자문용역비 지급 건" 의안으로 의결되도록 하여 조합원 집단의사로 지급의무가 확인된 상태를 만들어 둡니다. 총회에서 의결된 사항은 이후 집행부나 조합장이 개인적으로 뒤집기 어렵습니다.
🔵
사전 법률검토의견서 수령
법무법인으로부터 "본 계약의 업무 범위가 변호사법·특경가법·자본시장법에 위반되지 않음"을 확인하는 법률검토의견서를 사전에 받아두면, 훗날 조합이 위법성을 주장할 때 결정적 반증자료가 됩니다. 계약서 별첨으로 첨부하는 것이 이상적입니다.
⑤ 피해야 할 위험 조항 설계 vs 안전한 대안
계약서 문구 하나가 분쟁의 빌미가 됩니다. 아래 비교표를 참고해 위험한 표현을 안전한 표현으로 바꾸세요.
| 위험한 설계 (지급거부 빌미) | 안전한 대안 (방어력 확보) |
|---|
| "인·허가 취득 시 성공보수 XX원" | "사업 단계 도달 시 기성 지급 (성패와 무관)" |
| "조합원 동의서 징구 대행" | "동의서 징구 관련 정보 제공 및 전략 자문" |
| "조합 설립인가 신청 대행" | "인가 신청 서류 검토 자문 및 의견 제공" |
| "시공사 협상 대리" | "시공사 선정 관련 자문 및 정보 분석" |
| "법적 분쟁 해결" | "분쟁 현황 분석 및 대응 방향 자문" |
| "인허가 절차 일체 대리" | "인허가 절차 관련 검토의견서 작성 및 제공" |
| "금융기관 주선 및 대출 알선" | "금융 시장 현황 정보 제공 및 구조 자문" |
절대 쓰면 안 되는 문구
- "법률적 문제 해결"
- "대관 업무 대행 일체"
- "소송 관련 서류 작성"
- "사업 이익의 X% 성과 보수"
- "투자자 모집 알선"
이렇게 표현하면 안전합니다
- "법률 현황 분석 자문 의견 제공"
- "관계기관 협의 전략 자문"
- "서류 검토 및 의견서 작성"
- "단계별 기성 지급 (이행 대가)"
- "투자 유치 관련 정보 분석 제공"
⑥ 분쟁 발생 시 활용 가능한 법적 청구 근거
조합이 용역비 지급을 거부할 경우 다음 4가지 법적 근거를 복합적으로 활용합니다.
📜
민법 제686조
수임인의 보수청구권
위임계약 이행에 따른 보수 청구
🏗
민법 제665조
도급인의 보수지급의무
결과물 납품 기성에 따른 청구
⚖️
민법 제741조
부당이득반환청구
용역 이익 수령 후 대가 미지급
🔨
민법 제750조
불법행위 손해배상
악의적 지급 거부의 경우
| 상황 | 주된 청구 근거 | 필요 증거 |
|---|
| 용역 이행 후 단순 지급 거부 | 민법 제686조(보수청구권) + 제665조(도급) | 업무보고서·수신확인·결과물 |
| 조합이 이익만 취하고 지급 거부 | 민법 제741조(부당이득반환) | 자문 결과물 활용 내역, 총회 회의록 |
| 위법 주장으로 계약 무효 주장 시 | 민법 제741조 + 사실관계 부당이득 | 법률검토의견서, 이행 증거 |
| 악의적·고의적 지급 거부 | 민법 제750조(불법행위) + 지연손해금 | 지급 거부 의사 표시 문서, 경위서 |
핵심 전략 — 복합 청구
위 4가지 근거를 "복합 청구" 방식으로 사용하면 조합 측이 하나의 항변으로 모두 막기 어렵습니다. 공정증서가 있으면 소송 없이 즉시 강제집행을 신청하면서 동시에 본안 소송을 제기하는 전략도 효과적입니다.
분쟁 발생 즉시 해야 할 사항
- (1)공정증서가 있다면 즉시 강제집행 신청 (부동산·예금 가압류 병행)
- (2)내용증명 발송 — 지급 기한 명시, 미이행 시 법적 조치 예고
- (3)업무보고서·수신확인·회의록·이메일 등 이행 증거 일체 정리
- (4)총회 회의록 중 용역비 의결 관련 내용 확보
- (5)법무법인 선임 — 건설·부동산 전문 변호사 즉시 선임
- (6)상대방 재산 현황 파악 (부동산 등기·법인 자산) → 가압류 대상 특정
⑦ 결론 — 계약서는 분쟁의 시작이 아니라 예방이다
20년 현장에서 반복적으로 목격한 것이 있습니다. 용역비를 못 받은 PM 대부분은 실력이 없어서가 아니었습니다. 계약서를 허술하게 만들었거나, 이행 증거를 쌓지 않았기 때문입니다.
특히 이 글에서 강조하는 두 가지 — 공정증서(집행증서) 즉시 작성과 매월 업무보고서 수신확인 확보 — 는 비용이 거의 들지 않으면서도 분쟁 발생 시 가장 강력한 무기가 됩니다. 지금 진행 중인 용역 계약이 있다면, 이 두 가지부터 즉시 점검해 보시기 바랍니다.
계약서 작성과 공정증서 설계에 대해 추가적인 점검이 필요하신 분은 아래 관련 글을 통해 지역주택조합 사업에서 반복되는 업무대행 분쟁 패턴도 함께 확인하시거나, 전문 법률가 상담을 통해 개별 계약에 맞는 조항 설계를 받아보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 이미 체결된 계약서에 핵심 조항이 빠져 있다면 어떻게 해야 하나요?
기존 계약서에 부속 약정서(추가 합의서) 형태로 핵심 조항을 추가하는 것이 가능합니다. 특히 업무범위 제한 조항과 이행 증거화 조항은 추가 합의서로 보완할 수 있습니다. 상대방이 서명을 거부할 경우 현재 계약 상태에서 이행 증거를 최대한 축적하고, 공정증서 작성도 추가 합의 시점에 진행하는 것을 권장합니다.
Q2. 공정증서 작성 시 반드시 상대방(조합장)이 직접 공증사무소에 가야 하나요?
원칙적으로 채무자(조합장)가 직접 공증사무소를 방문하거나 위임장(인감 날인)을 통해 대리인이 출석할 수 있습니다. 계약 체결 시점에 "공정증서 작성에 동의하고 협조한다"는 조항을 계약서에 넣어두면 상대방이 나중에 거부하는 것을 방지할 수 있습니다.
Q3. 업무보고서를 매달 보냈는데 조합이 수신확인을 거부하면 어떻게 하나요?
수신확인 거부 자체가 계약 위반이 됩니다(조항 ② 적용). 이메일·내용증명 등으로 보고서를 발송하고 발송 기록을 남기는 것이 대안입니다. 계약서에 "기간 내 서면 이의가 없으면 이행을 승인한 것으로 본다"는 조항이 있으면 수신확인이 없더라도 발송 사실 자체로 이행 승인으로 간주할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
Q4. 독립 PM·자문사로 계약하는 경우에도 이 전략이 적용되나요?
네, 이 전략은 조합과 계약하는 모든 PM·자문사·컨설팅사에 적용됩니다. 국토교통부 표준업무대행계약서에는 기성 지급 절차·분기 실적보고서 제출 의무 등이 규정되어 있으므로, 표준 계약서를 베이스로 하되 이 글에서 제시한 배제 조항·이행 증거화 조항·공정증서 조항을 특약으로 추가하는 방식이 가장 효과적입니다.
Q5. 조합이 "총회 의결 없이 체결된 계약이므로 무효"라고 주장하면 어떻게 대응하나요?
주택법 시행규칙에 따라 업무대행자 선정·변경 및 업무대행계약 체결은 총회 의결 사항입니다. 계약서에 "본 계약은 조합원 총회 의결 후 효력이 발생한다"는 조항과 함께 총회 의결을 받는 절차를 반드시 이행하고, 총회 회의록을 계약서 별첨으로 첨부해 두어야 합니다.
키워드
PM용역비 지급거부, 용역비 계약서 작성, 업무대행비 분쟁, 기성확인서 제도, 공정증서 집행증서, 변호사법 위반 항변, 특경가법 알선수재, 도정법 정비사업전문관리업, 용역비 청구권, 지역주택조합 PM계약, 공서양속 계약 무효, 부당이득반환 용역비
#PM용역비분쟁
#계약서작성전략
#공정증서활용
#기성확인서
#지역주택조합리스크
© 지역주택조합 리스크해지 실무리포트 | www.dealnote.kr
본 글은 정보 제공 목적이며 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안은 전문 법률가와 상담하세요.
▲ 맨 위로 이동
댓글 쓰기