지주택 업무대행사 특수관계인의 '알박기', 매도청구권으로 막을 수 있을까
업무대행사 대표나 그 가족이 사업예정지 토지를 미리 사들이는 이해상충 문제는 실제로 우려되는 지점입니다. 2026년 4월 국토부는 이런 토지에 대한 매도청구 요건을 완화하는 방안을 발표했지만, 이는 아직 시행 전인 예정 사항입니다. 현재 시행 중인 주택법 제22조 매도청구권의 정확한 절차부터 정리합니다.
시공사 정비사업 실무자로서 지역주택조합의 토지 확보 리스크와 매도청구 소송을 검토해온 경험을 바탕으로, 업무대행사 특수관계인의 토지 선점 문제와 실제 시행 중인 법적 대응 수단을 정리했습니다. 이 글은 일반적인 패턴에 대한 설명이며, 개별 사안의 법적 판단은 반드시 전문가와 상담해야 합니다.
업무대행사 특수관계인의 토지 선점, 왜 문제인가
지역주택조합 사업에서 우려되는 이해상충 유형 중 하나가, 업무대행사 대표나 그 가족·관련 법인이 사업 초기 단계에 사업예정지 토지를 미리 매입해두는 경우입니다. 이런 토지가 사업 진행에 필요한 핵심 부지라면, 조합이 나중에 이를 확보하는 과정에서 협상력이 크게 떨어질 수 있습니다.
다만 이런 사례가 있다고 해서 토지를 소유한 모든 특수관계인이 부정한 의도를 가졌다고 단정할 수는 없습니다. 실제로 사업 초기에 정당하게 토지를 매입한 경우와, 협상력을 이용하려는 의도로 매입한 경우를 구분하는 것은 개별 사안마다 다르며, 법원의 판단 대상입니다.
2026년 4월 발표: 매도청구 요건 완화, 아직 시행 전입니다
국토교통부는 2026년 4월 20일 「지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안」을 통해, 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간과 무관하게 매도청구를 할 수 있도록 하는 방안을 발표했습니다. 기존에는 지구단위계획구역 결정고시일로부터 10년 이내에 취득한 토지에 대해서만 매도청구가 가능했는데, 업무대행사 등이 장기 보유한 토지로 알박기를 하는 사례를 막기 위한 조치입니다.
또한 이 방안은 기존 주택법 제22조(매도청구권) 조항의 적용 범위를 확대하는 것이지, 별도의 새로운 조문이 신설되는 것이 아닙니다. "강제 매도청구권"이라는 별도 제도가 새로 생기는 것으로 오해하지 않아야 합니다.
현재 시행 중인 매도청구권의 실제 요건과 절차 (주택법 제22조)
업무대행사 특수관계인이 소유한 토지라 하더라도, 현재는 일반적인 매도청구권 요건과 절차를 따라야 합니다. 이 요건과 절차는 대법원 판례로 이미 확립되어 있습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 전제 조건 | 주택건설사업계획승인 획득 |
| 토지확보율 기준 | 95% 이상이면 미확보 토지 모든 소유자 대상, 80~95%면 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이내 취득자만 대상 |
| 사전 협의 | 3개월 이상 구체적·실질적 협의 (매매가격 산정 근거 제시 필요 — 대법원 2013.5.9. 선고 2011다101315 판결) |
| 행사 기한 | 협의 종료일로부터 2개월 이내 (제척기간 — 대법원 2013.3.14. 선고 2011다89446 판결) |
| 가격 결정 | 법원 감정평가를 통한 시가 기준, 개발이익은 제외 |
주목할 부분은, 이 절차 어디에도 "부정행위 의도 입증"이나 "20% 이상 점유율" 같은 별도 요건이 없다는 점입니다. 토지확보율 기준과 협의·제척기간이라는 절차적 요건을 충족하면 되며, 상대방의 의도를 별도로 입증할 필요는 없습니다. 이는 지금까지 여러 대법원 판례를 통해 확립된 내용입니다.
조합이 지금 할 수 있는 대응
2026년 개정을 기다리기 전에, 현재 시행 중인 제도 안에서도 조합이 취할 수 있는 조치가 있습니다.
- 업무대행사 선정 시 특수관계인의 사업예정지 내 토지 소유 현황을 서면으로 확인
- 계약서에 특수관계인 토지 소유 현황 고지 의무 조항 명시
- 사업예정지 내 토지 거래 동향을 정기적으로 모니터링(등기부등본 열람 등)
- 의심스러운 거래 발견 시 조합 임원진 보고 및 변호사 자문
- 매도청구 요건(토지확보율, 협의기간)이 갖춰지면 신속히 절차 진행
결론 및 실무 조언
정리하면: 업무대행사 특수관계인 소유 토지에 대한 매도청구 요건 완화는 2026년 4월 발표된 정책 방향이지, 아직 시행 중인 제도가 아닙니다. 현재는 기존 주택법 제22조에 따른 매도청구권(3개월 협의 + 2개월 제척기간, 시가 기준 가격 결정)만 시행 중이며, 이 절차에는 "부정행위 의도 입증" 같은 별도 요건이 없습니다.
업무대행사 선정 단계부터 특수관계인의 토지 소유 현황을 서면으로 확인하는 것이 사후 대응보다 훨씬 효과적입니다. 이미 문제가 발생했다면, 현재 시행 중인 매도청구권 요건(토지확보율, 협의기간)을 정확히 파악하고 변호사와 함께 대응 전략을 세우시길 권합니다.
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